房地产作为营改增的头号问题行业，涉及的增值税业务最为复杂多样，既有一般计税也有简易计税，既涉及异地预缴又需要本地申报，既要考虑业务时间也要考虑业务性质。本文对房地产相关的增值税计税情况进行了简单的汇总，用于区分不同情况下的增值税计税。

一、不动产转让

1、一般计税：一般纳税人(包括新项目老项目)

(1)非自建

①不动产所在地预缴：转让差额÷(1+5%)×5%

②机构所在地申报：出售全部价款和价外费用÷(1+9%)×9%+其他销项-进项-预缴

(2)自建

①不动产所在地预缴：转让全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

②机构所在地申报：出售全部价款和价外费用÷(1+9%)×9%+其他销项-进项-预缴

2、简易计税：一般纳税人(老项目)、小规模纳税人

(1)非自建

①不动产所在地预缴：转让差额÷(1+5%)×5%

②机构所在地申报：转让差额÷(1+5%)×5%-预缴

(这里没有其他销项和进项，是因为简易计税不得抵扣进项，增值税简易处理)

(2)自建

①不动产所在地预缴：转让全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

②机构所在地申报：转让全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%-预缴(这里没有其他销项和进项，是因为简易计税不得抵扣，增值税简易处理)

3、个人转让其购买的住房

(1)北上广深

①免税：2年以上、普通住宅

②差额：2年以上、非普通住宅

③全额：2年以内

(2)其他地区

①免税：2年以上

②全额：2年以内

二、不动产经营租赁

1、一般计税：一般纳税人(包括新项目老项目)

①不动产所在地预缴：含税销售额÷(1+9%)×3%

②机构所在地申报：含税销售额÷(1+9%)×9%+其他销项-进项-预缴

2、简易计税：一般纳税人(老项目)、小规模纳税人、个体工商户出租非住房、其他个人出租非住房

①不动产所在地预缴：含税销售额÷(1+5%)×5%

②机构所在地申报：含税销售额÷(1+5%)×5%-预缴

3、个体工商户出租非住房、其他个人出租非住房

含税销售额÷(1+5%)×1.5%

三、跨县市区建筑服务

(1)一般计税：一般纳税人(包括新项目老项目)

①建筑服务发生地预缴：差额÷(1+9%)×2%

②机构所在地申报：全部价款和价外费用÷(1+9%)×9%+其他销项-进项-预缴

(2)简易征收：一般纳税人老项目、清包工、甲供工程、小规模纳税人

①建筑服务发生地预缴：差额÷(1+3%)×3%

②机构所在地申报：差额÷(1+3%)×3%-预缴

四、实战演练

1.某建筑公司为增值税一般纳税人，2021年6月在外省承接了一项工程，收取的含增值税工程款为8000万元，支付的含税分包款为2000万元。该建筑公司应该在建筑服务发生地预缴增值税(  )万元。

A.110.09

B.146.79

C.174.76

D.165.14

参考答案：A

参考解析：一般纳税人采用一般计税方式提供建筑服务应该预缴的增值税=(总包款-分包款)÷1.09×2%=(8000-2000)÷1.09×2%=110.09(万元)。

2.B市的甲建筑企业是小规模纳税人，2020年4月在A市取得含税建筑收入总额为500万元，支付分包款200万元，则甲企业在建筑服务发生地A市预缴税款(  )万元。

A.8.74

B.14.56

C.9

D.15

参考答案：A

参考解析：应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%=(500-200)÷(1+3%)×3%=8.74(万元)